«В Саратовской области есть дома в зоне риска», — министр строительства

Что станет с Саратовом через несколько лет, почему некоторые строители продают недвижимость по подозрительным ценам и как не потерять деньги на покупке новостройки – «Новострой Саратов» адресовал эти вопросы министру строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрию Тепину.

НС: Аналитики утверждают, что цены на рынке недвижимости Саратовской области снижаются – в конце 2014 года произошел большой рост, а затем у инвесторов закончились деньги и отрицательная тенденция набирает обороты. На рынке появляются достаточно выгодные предложения, и многие строители в кулуарных беседах утверждают, что объекты сейчас приходится отдавать по себестоимости. Ваш прогноз и совет – стоит ли покупать сейчас, чтобы не упустить момент, или стоит подождать еще?

— Я не совсем соглашусь с мнением, что цена сильно падает. Да, по итогам шести месяцев было уменьшение, но совсем сильной корректировки я не вижу. Конечно, сейчас некоторые строители запускают акции, и они бросаются в глаза – может сложиться впечатление об общем снижении ценника. Такие акции пользуются большой популярностью у граждан, но я не раз предупреждал – в таких акциях можно участвовать очень осторожно, предварительно посчитав все риски. Нужно подумать об экономической составляющей сделке, узнать мнения экспертов отрасли, изучив документы и проектную декларацию объекта. Наконец, узнать цены на похожие объекты у других строителей. Понять, чем известен строитель, есть ли возможность получить страховку в случае проблем. Участие в такой акции у неизвестного строителя, у непонятного ЖСК или ТСЖ может привести к колоссальным рискам и потерям. И в первую очередь это неполучение жилья.

Тем не менее, большая часть квартир, которая сейчас продается на рынке, укладывается по цене в категорию эконом-жилья, в категорию доступного жилья. По элитному жилью, по жилью, которое находится в домах с большими площадями, в центральных точках города, рынок идет менее активно, и предложений с каждым днем все меньше и меньше.

НС: Соответственно, рынок сейчас настроен на доступное дешевое жилье, и предложение превышает спрос?

— Я бы хотел обратить внимание на текущую беспрецедентную ситуацию с госзаказом. Сейчас в области действуют несколько федеральных программ – программа переселения из аварийного жилья, программа предоставления жилья ветеранам, детям-сиротам, прочие программы, связанные с эконом-жильем. Если сложить все средства, которые мы получили и потратим в этом году, то получится сумма в 8 млрд рублей. 8 млрд рублей – это сумма, по которой мы заключим контракты до октября этого года, согласно нашей дорожной карте. То есть практически 40% помещений, который сдаются в этом году, мы будем контрактовать.

Что это значит? На рынке станет меньше доступного жилья – сократится выбор и по цене, и по площади. Оставшиеся на рынке квартиры уже не позволят вольготно выбирать квартиру как минимум по месторасположению. Поэтому я считаю, что сейчас гражданам нужно обратить внимание на покупку жилья, но обязательно быть осторожными.

Подводя черту под вопросом – ближайшие несколько лет в строительной отрасли Саратовской области никаких срывов и сбоев не будет.

НС: Если рассматривать отрасль с точки зрения ипотечных кредитов, ситуация подтверждается?

— Ипотека – это индикатор ситуации на строительном рынке. Если сравнивать этот год и тот год – мы видим, что ситуация складывается достаточно удачно. Сравнивая данные за этот и прошлый год – на 43% повысилось количество ипотечных кредитов в регионе. Что это значит – динамику выдачи ипотек сейчас можно сравнить с уровнем 2013 года. Да, 2014 год был пиковый, по понятным причинам, но в целом по ипотеке очень хорошая динамика.

НС: Сейчас мы говорим о ситуации на рынке в целом, но граждан больше интересует конкретика, а точнее, опасность потерять деньги на покупке жилья – количество обманутых дольщиков в стране только растет.

— Я могу честно сказать, сейчас в Саратовской области есть дома, которые находятся в зоне риска, с которыми мы проводим постоянную работу. Где-то даже в рамках нарушений и предписаний взаимодействуем, чтобы эти дома не зашли за черту и не стали потом проблемными. Как раз один из основных индикаторов возможных, потенциальных проблем у застройщика – когда он начинает снижать цену и продавать за 20 тыс. рублей за квадратный метр и ниже.

НС: То есть меньше двадцати – уже опасно? Есть какая-то определенная цифра, по которой можно судить действия застройщика? Например, какая сейчас себестоимость строительства метра?

— Давайте вернемся к программам, по которым у застройщиков покупается жилье. Мы сегодня приобретаем квартиры по 26 180 рублей за «квадрат». Объективно нужно понимать – это гарантированные строителю деньги, и это большой заказ. То есть за такую сумму тот же строитель не будет продавать только одну квартиру. За эти деньги он продаст квартир на миллиард – у него выходит поток, себестоимость становится ниже, маржинальность выше. Я считаю, что сегодня нормальная цена, которая находится в категории эконом-жилья – это 28, 30, 32 тыс. рублей. В зависимости от материалов, от площадки, от застройщика и его возможностей. Если мы встречаем расценки заведомо ниже – несколько вариантов.

Например, такие квартиры могут продавать субподрядчики – с ними рассчитались не деньгами, а квартирами, и нужно срочно их реализовывать, чтобы приступать к следующему заказу. Либо акция застройщика, которому срочно нужны оборотные средства. Либо что-то другое, о чем стоит задуматься.

НС: То есть ситуация с акциями – это разовый случай?

— Тенденции проводить такие акции нет, поэтому к каждому случаю нужно относиться предельно осторожно. Посоветоваться, понять, почему так происходит. И опасаться ненадежных застройщиков – лучше лишний раз перестраховаться.

НС: Вы упоминали про нарушения у застройщиков, и про гарантии дольщика получить средства обратно за счет страховой компании. Но со всей страны приходят сведения, что если банкротится несколько застройщиков, то банкротится и страховая компания. В итоге механизм страхования не работает, и дольщики опять же остаются без денег и квартир.

— Здесь вы абсолютно правы. И у нас, к сожалению, тоже есть такой опыт – это дом «Гесстрой», где часть квартир были застрахованы, но дольщики получить деньги не могут до сих пор, потому что страховая компания банкротится.

Дискуссия на эту тему ведется на федеральном уровне, вносятся изменения в федеральное законодательство. Мой прогноз – что ситуация со страхованием изменится полностью. Либо появится крупный перестраховщик, либо Центробанк создаст иную схему взаимодействия.

Но сейчас есть и другие способы гарантировать безопасность дольщику. Например, счета у банка, когда дольщик не дает деньги напрямую застройщику, а дает их банку. Сильная аналитическая группа банка передает застройщику деньги в таком объеме, что строитель не может получить больше, чем действительно построено. То есть анализируются и строительные материалы, и выполненные работы. И если застройщик встает, то банк всегда может найти добросовестного застройщика на незавершенный объект. А деньги дольщика находятся в банке и защищены. На этой концепции и строится цивилизованные рынок – но, к  сожалению, подобный принцип позволяет выступать на рынке только крупным игрокам. Бизнес идет к тому, что рынок будут занимать крупные игроки, а небольшие компании будут работать у них на подряде.

НС: Такие игроки в Саратовской области существуют?

— Да, у нас существуют такие – это застройщики, которые вводят ежегодно более 50 тыс. квадратных метров. У нас их достаточно много – есть и необходимый оборот, и уставной фонд. Остальные, если смогут оптимизироваться, то вполне будут участвовать в проектах.

НС: К вопросу о замене недобросовестного застройщика более добросовестным. Мы уже писали о проблемах дольщиков домов на Московской/Университетской, художественное училище имени Боголюбова. Появилась информация, что контракт на завершение строительства подписан с «УМ-24».

— Здесь я могу прямо сказать. К сожалению, мы проводили работу с этими домами достаточно долго. Но мы нашли добропорядочного застройщика, подписали инвестиционное соглашение – они получают свободные квартиры, землю по 131-му закону, и строительные работы там частично уже начались. Мы ставим задачу – дольщики должны получить квартиры там до конца этого года.

НС: А как же быть с уголовным делом, расследование которого еще не завершено?

— Мы неоднократно обращались в правоохранительные органы по этим домам, и, на наш взгляд, там есть поле работы для соответствующих специалистов. И я уверен, что они в рамках своей компетенции завершат уголовное дело. Но это параллельные вопросы. «УМ-24» на сегодняшний день является подрядчиком за счет именно свободных квартир. Так что дело сдвинулось с мертвой точки.